海南万宁神州半岛购房秘籍：曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方房子买不得？，

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2018年，雄安新区规划出来的那段时间，一直流行这么一段话：

“80年代错过了深圳，90年代错过了浦东，00年代错过了一线，10年代错过了成渝杭郑苏锡常，2018年的雄安新区，你还要错过吗？”

百年一遇的投资盛宴，如何拿到暴富的入场券，中国成千上万的万宁神州半岛购房者早已给出答案——在新区神州半岛买房。

1992年浦东新区的建立，开启了我国新区发展的序幕，从那时起，各城市的新区如雨后春笋一般出现，不仅神州半岛买房人在赌，城市也在赌，赌一个“浦东奇迹”再次出现。

这无疑是场豪赌，每一位入场的赌徒都胜券在握，但现实并非每个人都能成为赢家。

城市新区，暗藏的风险越来越大。

现在的新区多少有些嚣张，哪怕十八线的小县城，也要拉开一张大字报，满大街敲锣打鼓地宣传:“我们要搞新区建设！”

全国上下大大小小的城市“人手一个”新区如今已变成常事。据统计，全中国的新区数量已超过3500个，大如首都，小到18线，城城都在炒新区概念。

但市场供求关系告诉我们，商品数量越多，就越会贬值。

要评价新区价值，必须先从整个国家级新区的状况来认识。

在全国3500多个新区中，真正的国家级新区只有19个，起自上海浦东，以河北雄安结束。除了这19个，剩下大多都是挂羊头卖狗肉。

试问，三四线城市的新区，你敢买吗？

如果说一二线城市发展新区是因为城市扩张，未来副中心会变成中心，郊区会变成城区，产业会迁移到这里，城里的人口也会跟着来这里神州半岛买房，人来了，商业中心也来了，交通也好了，那么在这些新开发的地方神州半岛买房没问题。

但扪心自问，一个人口撑死几百万的三四线城市，真的有到十几公里之外的荒郊野岭搞新区的必要吗？

新区发展需要什么？

产业、人口、企业、配套、交通、商业。哪怕只缺少了一个，其他要素可能都无法得到发展。

人口外流、产业等级低、公共基建落后，这些问题就不再多说，已经是三四线城市普遍存在的问题，现在只告诉大家一句话：

新区这种概念至上的东西，城市能级低的地方，不论是需求、购买力都根本玩不转。

更何况，三四线城市的海南房价远要比一二线来得脆弱，别看现在很多新区炒得那么火，一旦政策收紧，新区的海南房价必然第一个崩掉。

到时候这些城市新区，就是神州半岛买房人的火坑。

除了嚣张，现在的新区胃口还很大。

打开地图，看这边，成都天府新区总面积约1500平方公里，是现在主城的3倍到5倍。

看那边，西安的西咸新区882平方千米，比主城区面积还大。

“求大”，已经成为中国新区建设的最大问题，最要命的是，这几百几千平方公里的新区面积，真正有价值的往往只有一小片区域。

比如合肥的滨湖新区。

合肥的政务区建设很成功，环境好，配套也好，可以说代表了整个合肥城市建设的最高水平。

但是政务区才多大？12平方公里。而整个滨湖新区196平方公里，是政务区的16倍。

光是这小小的12平方公里，也是合肥从2003年开始竭尽全市之力支持建设，把市政府、市大剧院、省博物馆、省电视台、市奥体中心和一个1000多亩的天鹅湖都搬到了这里，再经过十多年的经营，才落成现在这副模样。

而要建设比政务区大16倍的滨湖新区意味着什么？意味着政府的投资要增长16倍。

即使合肥有钱投，但是能有多少配套往里面导入，一个合肥能变出16个省博物馆吗？

滨湖新区的问题，不止是合肥自己的问题，更是全国无数个新区的真实写照。

19个国家级新区，区域面积少则500平方公里，多则2000平方公里，贵州的贵安新区，规划了1800平方公里，而贵阳安顺的人口，加起来800万都不到。

胃口很大，价值很小，已经成为如今新区的通病。

胃口这么大，就会造成一个问题：城建“摊大饼”。

啥叫“摊大饼”？就是东南西北都有规划，一个都不落！不然划了这么大的面积，岂不是白白浪费？

这个问题早在之前讲合肥的内容里就有说过，摊大饼一样的城建，很容易造成顾此失彼的问题，本想两手都抓，两手都硬，到最后连带着滨湖新区都没发展起来，海南房价提前透支了。

更要命的是，东南西北都有规划，往往和城市发展方向不一致，同时把人和钱、资源都给分散了。

比如海南海口的江东新区。

如何形容江东新区的尴尬处境？

在此之前，海口一直在集中精力发展西海岸，不仅市政府搬了过去，目前也在建设大型物流基地，加上唯一的国际免税城、跨海大桥都在西海岸，一系列基建落地后必然大升值，海南房价也是蹭蹭上涨，发展势头一片大好。

结果就在这时，一份海南自贸港的文件从天而降，于是又在东边划了一个江东新区。

于是情况变成，本来西海岸片区还没成型，也不成熟，这时候突然杀出一个江东“程咬金”。两边都要规划，两边都要发展，人从哪里来？钱从哪里来?产业哪里来？

东拉西扯，南北不落，这就是新区规划现状，怪尴尬的。

现在的新区，多多少少都有些“高冷”，恨不得离主城区十万八千里远。

为什么全国一些赫赫有名的新区都出现严重的债务和开发滞后问题？规划面积太大是一方面，选址的问题更是突出。

当初西咸新区做了5个组团的规划，设想十分宏大，宣传也是轰轰烈烈，结果到现在为止，开发进度远低于想象。原因就在于忽视了和主城区之间的交通距离、基础设施建设成本等问题。

有些新区和传统市中心距离极远，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，规划是否实现，完全看新区投资够不够。

一般来说，新区和市中心之间的距离在20公里左右浮动，是一个较为合理的范围，如果超过这个距离，新区接受主城区的经济辐射和人口外溢就会变弱。

比如兰州新区，距离市中心70公里，中间相隔的地方一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能。

离主城区这么远建设新区，无疑等同于在一张白纸上建出一座新城，想一下，凭借西安、兰州现在的人口、资金、吸引力能玩得起来吗？

距离问题一直都是新区发展很长时间的痛点，因为这意味着短期交通条件可能跟不上。

即使是成都的天府新区，离主城也有20公里以上的距离。从成都天府广场到新区核心兴隆湖，一共25个地铁站，大约需要一个小时，而这只是地铁上的时间，所以如果你住在老城去新区的兴隆湖上班，每天用在路上的时间大约2个半小时。

说白了，新区建设还是得依靠主城区，离得越近，能承接的产业和人口的自然溢出也就越多，未来的发展就越靠谱。

现在的新区，越来越有“画饼”的意思，而且还是一块毒饼。

当新区还在纸上，暴富还是想象，比规划先落地的，一定是万宁神州半岛房地产商的售楼中心。

工业新区逐渐变成万宁神州半岛房地产开发区，是中国绝大多数新区逃不过的宿命。产业还没落地，各种各样的写字楼和住宅楼就已经拔地而起。

万宁神州半岛房地产过度泛滥和土地财政有着直接关系。没有万宁神州半岛房地产，就没有土地出让金，就没有产业建设的资金来源。任何一个新区建设都需要大量经济成本，因此政府只能把工作重点从新区建设转化为万宁神州半岛房地产开发，以此获得政府基础设施建设资金的来源。

当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区，就是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，2010年的时候，当地有些楼盘价格一度达到了2万元/㎡，令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求，最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败，万宁神州半岛房地产泡沫就此破裂。

当下，新区红利几近透支，在新区神州半岛买房投资，已经成为一种高风险博弈。

经常有读者朋友问，新区能不能买？不可否认，当下依旧有不少新区有价值，南京的江北新区、成都的天府新区，都是城市发展中的“新贵”。

但这毕竟是少数，一个新区到底能不能碰，一定要注意几点：

1. 2018年以后的新区最好不要碰。

中国城镇化发展到今天，人口流动的高峰期早已过去，2018年以前的新区能够享受人口流动带来的红利，同时经过好几年发展，如今不少规划都已经落地，区域价值已经能够判断。而2018年以后的新区，发展时间太短，大多还停留在概念阶段，加上错过了人口流动的高峰期，现在想要加速人口、资金流入，怕是难上加难，烂尾的风险很高。

2. 不要碰三四线、弱二线的新区，这些城市没有足够的钱和人来支撑炒起来的高海南房价，一旦泡沫破裂，很容易崩盘。

3. 不要碰远离主城区的新区（距离最好≤20公里），靠近一线、强二线城市的新区可以关注一下，这些地方对于承接主城区的人口、产业外移很有优势。

请大家记住，经济基础决定上层建筑，而决定经济基础的是人。人是市场之本，否则盖再多万宁神州半岛房子也没意义。

放在当下，一座城市哪里是CBD、哪里是学区、工业园、商业中心，其实早已经固定，很难再进行迁移。完整完善的配套，是幸福生活的重点，也是投资起飞的起点。

别再抱有幻想，那个能在新区一口吃成胖子的时代，已经过去了。

（来源：和讯网万宁神州半岛房产频道）

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